Häufig gestellte Fragen

Immobilien-FAQs

1. Was ist der erste Schritt des Kaufprozesses?

Die Vorabgenehmigung einer Hypothek ist der erste Schritt beim Kauf eines Eigenheims . Das Erhalten eines Vorabgenehmigungsschreibens von einem Kreditgeber bringt den Ball in die richtige Richtung.

Hier ist der Grund:

Zunächst müssen Sie wissen, wie viel Sie ausleihen können. Wenn Sie wissen, wie viel Eigenheim Sie sich leisten können, können Sie die Suche nach geeigneten Immobilien eingrenzen, sodass Sie keine Zeit mit Eigenheimen verschwenden, die nicht in Ihrem Budget liegen. (Vorabgenehmigungen tragen auch dazu bei, Enttäuschungen durch das Verlieben unbezahlbarer Häuser zu vermeiden.)

Zweitens zeigt der Kreditvoranschlag Ihres Kreditgebers, wie viel Geld für die Anzahlung und die Abschlusskosten erforderlich ist. Möglicherweise benötigen Sie mehr Zeit, um Geld zu sparen, andere Vermögenswerte zu liquidieren oder Hypothekengelder von Ihrer Familie zu erhalten. In jedem Fall haben Sie ein klares Bild davon, was finanziell erforderlich ist.

Schließlich zeigt die Vorabgenehmigung einer Hypothek, dass Sie sowohl für Ihren Immobilienmakler als auch für die Person, die ihr Haus verkauft, ein ernsthafter Käufer sind.

Die meisten Immobilienmakler benötigen eine Vorabgenehmigung, bevor Häuser gezeigt werden können - dies gilt insbesondere für das obere Ende des Immobilienmarkts. Verkäufer von Luxusimmobilien erlauben nur vorgeprüften (und verifizierten) Käufern, ihre Häuser zu besichtigen. Dies soll "Looky Lous" fernhalten und die Privatsphäre des Verkäufers schützen. Darüber hinaus erhalten Verkäufer durch die Beschränkung des Zugangs zu ihrem Haus zusätzliche Sicherheit vor potenziellen Dieben, die versuchen, das Haus zu beschützen (z. B. Identifizierung von Sicherheitssystemen, Lokalisierung teurer Kunstwerke oder anderer hochwertiger persönlicher Gegenstände).

2. Wie lange dauert es, ein Haus zu kaufen?

Der Kauf eines Eigenheims dauert vom Start (Online-Suche) bis zum Ende (Schließung der Übertragungsurkunde) etwa 10 bis 12 Wochen . Sobald ein Haus ausgewählt und das Angebot angenommen wurde, beträgt die durchschnittliche Zeit, um die Treuhandfrist für ein Haus abzuschließen, 30 bis 45 Tage (unter normalen Marktbedingungen). Gut vorbereitete Käufer von Eigenheimen, die bar bezahlen, sind dafür bekannt, dass sie Immobilien schneller kaufen.

Die Marktbedingungen sind ein wichtiger Faktor dafür, wie schnell Häuser verkauft werden . In heißen Märkten mit viel Verkaufsaktivität kann der Kauf eines Eigenheims etwas länger dauern als normal. Das liegt daran, dass mehrere Parteien, die an der Transaktion beteiligt sind, in Verzug geraten, wenn das Geschäft plötzlich anläuft. Zum Beispiel erhöht ein Anstieg der Hausverkäufe die Nachfrage nach Immobiliengutachten und Hausinspektionen, jedoch wird die Anzahl der Gutachter und Inspektoren, die für die Arbeit zur Verfügung stehen, nicht zunehmen. Die Kreditgeber-Umlaufzeiten für das Kredit-Underwriting können sich ebenfalls verlangsamen. Wenn jede Partei, die an einem Geschäft beteiligt ist, ein oder zwei Tage länger braucht, um ihre Arbeit zu erledigen, wird der gesamte Prozess verlängert.

3. Was ist ein Verkäufermarkt?

Auf den Verkäufermärkten treibt die steigende Nachfrage nach Eigenheimen die Preise in die Höhe. Hier sind einige der Treiber der Nachfrage:

Wirtschaftliche Faktoren - Der lokale Arbeitsmarkt heizt sich auf, es kommt zu einem Zustrom neuer Einwohner, und die Immobilienpreise steigen, bevor mehr Lagerbestände aufgebaut werden können.
Abwärtstrend der Zinssätze - Verbessert die Erschwinglichkeit von Eigenheimen und erhöht das Käuferinteresse, insbesondere für Käufer von Eigenheimen , die sich größere Eigenheime leisten können, wenn die Geldkosten sinken .
Ein kurzfristiger Anstieg der Zinssätze kann Käufer dazu zwingen, einen Kauf zu tätigen, wenn sie glauben, dass sich der Aufwärtstrend fortsetzt. Käufer möchten einen Schritt machen, bevor ihre Kaufkraft (der Betrag, den sie leihen können) abnimmt.
Geringe Lagerbestände - weniger Häuser auf dem Markt, da kein Neubau vorhanden ist. Die Preise für bestehende Häuser können steigen, weil weniger Einheiten verfügbar sind.

4. Was ist ein Käufermarkt?

Der Käufermarkt ist durch sinkende Immobilienpreise und eine geringere Nachfrage gekennzeichnet. Verschiedene Faktoren können sich auf die langfristige und kurzfristige Nachfrage der Käufer auswirken, z. B .: Wirtschaftliche Störungen - Ein großer Arbeitgeber stellt den Betrieb ein und entlässt seine Belegschaft.

Die Zinssätze sind tendenziell höher - der Geldbetrag, den die Menschen für den Kauf eines Eigenheims leihen können, ist geringer, da die Geldkosten höher sind, wodurch sich die Gesamtzahl der potenziellen Käufer auf dem Markt verringert. Die Immobilienpreise fallen, um die Nachfrage zu befriedigen, und Käufer finden bessere Angebote.
Kurzfristiger Zinsrückgang - kann Kreditnehmern einen vorübergehenden Vorteil mit höherer Kaufkraft verschaffen, bevor die Immobilienpreise auf die jüngsten Zinsänderungen reagieren können.
Hoher Lagerbestand - eine neue Unterteilung, die zu einem Preisdruck bei älteren Häusern in der Nähe führen kann, insbesondere dann, wenn diese keine besonders wünschenswerten Funktionen aufweisen (moderne Geräte usw.).
Naturkatastrophen - Ein Erdbeben oder eine Überschwemmung in jüngster Zeit können die Immobilienwerte in der Nachbarschaft, in der diese Störungen aufgetreten sind, tanken.

5. Was ist ein geschichteter Markt?

Ein geschichteter Markt findet statt, wenn sich die Merkmale von Angebot und Nachfrage je nach Preispunkt in demselben Gebiet (in der Regel nach Stadt) unterscheiden. Beispielsweise können Immobilienverkäufe für Immobilien über 1,5 Mio. USD lebhaft sein (Verkäufermarkt), während Immobilien unter 750.000 USD träge sind (Käufermarkt). Dieses Szenario taucht immer wieder in Städten an der Westküste auf, in denen internationale Investoren - die ihr Geld in den USA parken möchten - teure Immobilien kaufen. Gleichzeitig könnte die Hausverkaufsaktivität in Häusern mit mittlerem Preis völlig anders sein.

6. Wie viel muss ich einem Makler bezahlen, um mir beim Hauskauf zu helfen?

Käufer von Eigenheimen zahlen einem Makler keine oder nur geringe Gebühren für den Kauf eines Eigenheims.

Hier ist der Grund:

Bei den meisten Hausverkäufen sind zwei Immobilienmakler an dem Geschäft beteiligt: ​​einer, der den Verkäufer vertritt, und einer, der den Käufer vertritt.

Listing Broker vertreten Verkäufer und erheben eine Gebühr, um sie zu vertreten und die Immobilie zu vermarkten. Das Marketing kann Werbekosten wie Radiospots, Print-, Fernseh- und Internetwerbung umfassen. Die Immobilie wird auch in den lokalen Multi-Listing-Service (MLS) aufgenommen, bei dem andere Vertreter in der Region (und national) in der Lage sind, das zu verkaufende Haus zu suchen und zu finden.

Agenten, die Käufer vertreten (auch als Käuferagent bezeichnet), werden vom Listing Broker dafür entschädigt, dass sie Käufer nach Hause bringen. Wenn das Haus verkauft wird, teilt der Börsenmakler die Börsengebühr mit dem Vertreter des Käufers auf. Käufer zahlen also nicht ihre Agenten.

7. Was für ein Kredit-Score brauche ich, um ein Haus zu kaufen?

Für die meisten Darlehensprogramme ist ein FICO-Score von 620 oder besser erforderlich. Kreditnehmer mit höheren Kredit-Scores  stellen ein geringeres Risiko für den Kreditgeber dar, was häufig zu einer geringeren Anzahlung und einem besseren Zinssatz führt. Umgekehrt müssen Käufer mit einem niedrigeren Kredit-Score möglicherweise mehr Geld an den Tisch bringen (oder einen höheren Zinssatz akzeptieren), um das Risiko des Kreditgebers auszugleichen.

8. Wie viel brauche ich für eine Anzahlung?

Der nationale Durchschnitt für Anzahlungen liegt bei 11%. In dieser Zahl sind jedoch Erst- und Wiederholungskäufer enthalten. Lass uns genauer hinschauen.

Während der breite Durchschnitt der Anzahlungen bei 11% liegt, geben Erstkäufer in der Regel nur 3 bis 5% für ein Eigenheim aus. Das liegt daran, dass für einige Erstkäuferprogramme keine großen Anzahlungen erforderlich sind. Ein langjähriger Favorit, der FHA-Kredit, verlangt eine Reduzierung um 3,5%. Bei einigen Programmen sind außerdem Anzahlungsbeiträge von Familienmitgliedern in Form von Geschenken zulässig.

Einige Programme erfordern noch weniger. VA-Kredite und USDA-Kredite können mit einer Abnahme von Null vergeben werden. Diese Programme sind jedoch restriktiver. VA-Darlehen werden nur an ehemalige oder aktuelle Militärangehörige vergeben. USDA-Kredite stehen nur Käufern mit niedrigem bis mittlerem Einkommen in USDA-förderfähigen ländlichen Gebieten zur Verfügung.

Herkömmliche Kredite erforderten viele Jahre eine Anzahlung von 20%. Diese Art von Darlehen wurde in der Regel von wiederkehrenden Käufern aufgenommen, die Eigenkapital aus ihrem bestehenden Eigenheim als Quelle für Anzahlungsgelder verwenden konnten. Einige neuere konventionelle Darlehensprogramme sind jedoch mit einem Rückgang von 3% verfügbar, wenn der Darlehensnehmer eine private Hypothekenversicherung (Private Mortgage Insurance, PMI) hat.

9. Soll ich mein aktuelles Haus verkaufen, bevor ich ein neues kaufe?

Wenn das aufgebaute Eigenkapital Ihres derzeitigen Eigenheims für die Anzahlung des neuen Eigenheims verwendet wird, muss das erstere natürlich zuerst verkauft werden.

Einige Käufer von Eigenheimen beschließen, ihr derzeitiges Eigenheim in eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie umzuwandeln und diese zu vermieten. In diesem Fall muss das derzeitige Eigenheim nicht verkauft werden. Ihr Kreditberater muss jedoch noch Ihr Risikoprofil und Ihre Kreditwürdigkeit beurteilen, um festzustellen, ob die Gewährung eines Kredits für ein neues Eigenheim unter Beibehaltung des Eigentums am alten Eigenheim möglich ist.

Käufer haben oft einen kurzen Zeitraum, um ihr derzeitiges Eigenheim zu verkaufen, wenn sie aufgrund eines Jobtransfers in eine andere Stadt ziehen. Wenn Sie umziehen, aber eine Position beim selben Arbeitgeber einnehmen, prüfen Sie, ob er Umzugshilfen anbietet, um einen Teil der Kosten auszugleichen.

10. Wie viele Häuser sollte ich mir ansehen, bevor ich eines kaufe?

Das liegt an dir! Das Einkaufen zu Hause ist heute mit Sicherheit einfacher als je zuvor. Die Möglichkeit, online nach Häusern zu suchen und Bilder zu sehen, bevor Sie einen Fuß außerhalb des Komforts Ihres Wohnzimmers setzen, hat das Spiel zum Kauf von Häusern grundlegend verändert. Die Bequemlichkeit ist so hoch wie nie zuvor. Es gibt nichts Schöneres, als ein Haus zu besuchen, um zu sehen, wie es sich persönlich anfühlt und aussieht.

11. Was ist ernstes Geld?

Wenn Sie ein Angebot für ein Haus machen, fordert Ihr Makler einen Scheck als Beilage an (Schecks entsprechen Bargeld, und die Kaution beträgt in der Regel 1% bis 2% des Kaufpreises). Ernstes Geld wird in gutem Glauben gemacht, um dem Verkäufer zu beweisen, dass das Angebot des Käufers echt ist. Ernstes Geld nimmt im Wesentlichen das Haus vom Markt und reserviert es für Sie.

Der Scheck (oder manchmal auch Bargeld) wird zur Aufbewahrung auf einem Treuhand- oder Treuhandkonto hinterlegt. Wenn ein Geschäft zustande kommt, wird das verdiente Geld auf die Anzahlungs- und Abschlusskosten angerechnet. Wenn der Deal scheitert, wird das Geld an den Käufer zurückgegeben.

Wichtig: Wenn die Vertragsbedingungen von beiden Parteien vereinbart werden, der Käufer sich jedoch zurückzieht, wird das verdiente Geld möglicherweise nicht an den Käufer zurückgegeben. Erkundigen Sie sich bei Ihrem Agenten nach Möglichkeiten zum Schutz Ihrer Einzahlung und nach Möglichkeiten zum Schutz Ihrer Einzahlung - z. B. nach Angebotskontingenten.

12. Wie lange kann der Verkäufer auf mein Angebot antworten?

In schriftlichen Angeboten sollte der Zeitraum festgelegt werden, in dem der Verkäufer antworten soll. Es sollte ausreichen, ihnen vierundzwanzig Stunden zu geben.

13. Was ist, wenn mein Angebot abgelehnt wird?

Verkäufer können ein erstes Angebot uneingeschränkt annehmen oder ablehnen. Aber es gibt einen dritten Weg, der durchaus üblich ist, Verkäufer können ein Gegenangebot einleiten. Denken Sie daran: Ein Geschäft ist nicht tot, bis es tot ist. Wenn also ein Gegenangebot vom Verkäufer angeboten wird, sind Sie immer noch im Spiel. Sie und Ihr Agent müssen lediglich überprüfen, ob das Gegenangebot akzeptabel ist. Wenn dies der Fall ist, wird das Geschäft durch die Genehmigung sofort abgeschlossen. Denken Sie daran, Angebote und Gegenangebote können viele Male hin und her gehen. Dies ist nicht ungewöhnlich und Verhandlungen sind ein Teil dessen, was Makler routinemäßig tun . Jede Überarbeitung sollte beide Parteien in Bezug auf die Vertragsbedingungen enger zusammenbringen.

14. Soll ich eine Hausinspektion bestellen?

Ja! Hausinspektionen sind erforderlich, wenn Sie Ihr Haus mit einem FHA- oder VA-Darlehen finanzieren möchten. Bei anderen Hypothekenprogrammen sind Inspektionen nicht erforderlich. Hausinspektionen werden jedoch dringend empfohlen, da sie Mängel im Haus aufdecken können, die nicht leicht zu erkennen sind. Hausinspektionen geben einer der größten Investitionen ihres Lebens Sicherheit.

15. Muss ich einen letzten Rundgang machen?

Es ist nicht erforderlich, aber es ist eine verdammt gute Idee! Letzte Besichtigungen geben den Käufern die Möglichkeit, sicherzustellen, dass sich seit ihrem ersten Besuch nichts geändert hat. Wenn im Rahmen des Angebots Reparaturen angefordert wurden, wird durch einen Nachbesuch sichergestellt, dass gemäß den Vertragsbedingungen alles wie erwartet in Ordnung ist.