Domande Frequenti FAQ

Domande frequenti sul settore immobiliare

1. Qual è il primo passo del processo di acquisto della casa?

Ottenere la pre-approvazione per un mutuo è il primo passo del processo di acquisto della casa . Ottenere una lettera di pre-approvazione da un finanziatore fa rotolare la palla nella giusta direzione.

Ecco perché:

Innanzitutto, devi sapere quanto puoi prendere in prestito. Sapere quanta casa puoi permetterti di restringere la ricerca di case online in proprietà adatte, quindi non perdi tempo a considerare case che non rientrano nel tuo budget. (Le pre-approvazioni aiutano anche a prevenire la delusione causata dall'innamoramento di case inaccessibili.)

In secondo luogo, la stima del prestito da parte del prestatore mostrerà quanto denaro è richiesto per l'acconto e i costi di chiusura. Potrebbe essere necessario più tempo per risparmiare denaro, liquidare altri beni o cercare fondi regalo ipotecari dalla famiglia. In ogni caso, avrai un quadro chiaro di ciò che è richiesto finanziariamente.

Infine, essere pre-approvato per un mutuo dimostra che sei un serio acquirente sia per il tuo agente immobiliare che per la persona che vende la propria casa.

La maggior parte degli agenti immobiliari richiederà una pre-approvazione prima di mostrare le case - questo è particolarmente vero nella fascia più alta del mercato immobiliare; i venditori di case di lusso consentiranno agli acquirenti pre-schermati (e verificati) di vedere le loro case. Questo ha lo scopo di tenere fuori "I Curiosoni" e proteggere la privacy del venditore. Inoltre, limitando chi entra nella propria casa, ai venditori viene data ulteriore sicurezza da potenziali ladri che cercano di difendere la casa (come identificare sistemi di sicurezza, individuare opere d'arte costose o altre proprietà personali di alto valore).

2. Quanto tempo ci vuole per comprare una casa?

Dall'inizio (ricerca online) alla fine (impegno di chiusura), l' acquisto di una casa richiede circa 10-12 settimane . Una volta selezionata una casa e l'offerta viene accettata, il tempo medio per completare il periodo di garanzia su una casa è di 30 a 45 giorni (in normali condizioni di mercato). Tuttavia, è noto che gli acquirenti di case ben preparati che pagano in contanti acquistano proprietà più velocemente di così.

Le condizioni di mercato sono un fattore determinante per la velocità di vendita delle case . In mercati caldi con molte attività di vendita, l'acquisto di una casa potrebbe richiedere un po 'più del normale. Questo perché diverse parti coinvolte nella transazione restano indietro quando gli affari riprendono improvvisamente. Ad esempio, un picco nelle vendite di abitazioni aumenta la domanda di perizie immobiliari e ispezioni domestiche, ma non vi sarà alcun aumento del numero di periti e ispettori disponibili per svolgere il lavoro. Anche i tempi di restituzione dei finanziatori per la sottoscrizione di prestiti possono rallentare. Se ogni parte coinvolta in un accordo impiega un giorno o due in più per svolgere il proprio lavoro, l'intero processo viene esteso.

3. Qual è il mercato di un venditore?

Nei mercati dei venditori, la crescente domanda di case fa aumentare i prezzi. Ecco alcuni dei driver della domanda:

• Fattori economici : il mercato del lavoro locale si riscalda, portando un afflusso di nuovi residenti e aumentando i prezzi delle case prima di poter costruire più inventario.
• Tassi di interesse tendenti al ribasso - migliora l'accessibilità delle abitazioni, creando un maggiore interesse per gli acquirenti, in particolare per gli acquirenti di case per la prima volta che possono permettersi case più grandi in quanto il costo del denaro diminuisce.
• Un picco a breve termine dei tassi di interesse - può costringere gli acquirenti "on the fence" a effettuare un acquisto se ritengono che la tendenza al rialzo continuerà. Gli acquirenti vogliono fare una mossa prima che il loro potere d'acquisto (l'importo che possono prendere in prestito) venga eroso.
• Basso inventario : meno case sul mercato a causa della mancanza di nuove costruzioni. I prezzi per le case esistenti potrebbero aumentare perché ci sono meno unità disponibili.

4. Qual è il mercato di un acquirente?

Il mercato di un acquirente è caratterizzato dal calo dei prezzi delle case e dalla riduzione della domanda. Diversi fattori possono influenzare la domanda dell'acquirente a lungo e breve termine, come ad esempio: perturbazioni economiche: un grande datore di lavoro interrompe le operazioni, licenziando la propria forza lavoro.

• I tassi di interesse tendono ad aumentare - la quantità di denaro che le persone possono prendere in prestito per acquistare una casa è ridotta perché il costo del denaro è più alto, riducendo così il numero totale di potenziali acquirenti sul mercato. I prezzi delle case scendono per soddisfare il livello della domanda e gli acquirenti trovano offerte migliori.
• Calo a breve termine dei tassi di interesse - può offrire ai mutuatari un vantaggio temporaneo con un maggiore potere d'acquisto prima che i prezzi delle abitazioni possano reagire alle recenti variazioni dei tassi di interesse.
• Alto inventario : una nuova suddivisione e può creare una pressione al ribasso sui prezzi delle case più vecchie nelle vicinanze, in particolare se mancano di caratteristiche altamente desiderabili (elettrodomestici moderni, ecc.)
• Catastrofi naturali : un recente terremoto o inondazioni possono accumulare valori di proprietà nel quartiere in cui si sono verificate tali interruzioni.

5. Che cos'è un mercato stratificato?

Si verifica un mercato stratificato in cui le caratteristiche della domanda e dell'offerta differiscono per prezzo, nella stessa area (in genere per città). Ad esempio, le vendite di case per immobili superiori a $ 1,5 milioni possono essere veloci (mercato del venditore) mentre le case inferiori a $ 750.000 possono essere lente (mercato dell'acquirente). Questo scenario si presenta ogni tanto nelle città della West Coast in cui gli investitori internazionali - cercando di parcheggiare i loro soldi negli Stati Uniti - acquistano immobili costosi. Allo stesso tempo, l'attività di vendita di case a prezzi medi potrebbe essere completamente diversa.

6. Quanto devo pagare un agente per aiutarmi a comprare una casa?

Gli acquirenti domestici pagano poche o nessuna commissione a un agente per acquistare una casa.

Ecco perché:

Per la maggior parte delle vendite di case, ci sono due agenti immobiliari coinvolti nell'accordo: uno che rappresenta il venditore e un altro che rappresenta l'acquirente.

I broker di quotazione rappresentano i venditori e applicano una commissione per rappresentarli e commercializzare la proprietà. Il marketing può includere spese pubblicitarie come spot radiofonici, annunci stampati, pubblicità televisive e su Internet. La proprietà verrà inoltre collocata nel servizio di elenco multiplo locale (MLS), dove altri agenti nell'area (e a livello nazionale) saranno in grado di cercare e trovare la casa in vendita.

Gli agenti che rappresentano gli acquirenti (noto anche come agente dell'acquirente) vengono compensati dal broker di quotazione per aver portato gli acquirenti di casa al tavolo. Quando la casa viene venduta, il broker di quotazione divide la commissione di quotazione con l'agente dell'acquirente. Pertanto, i compratori non pagano i loro agenti.

7. Che tipo di punteggio di credito ho bisogno per acquistare una casa?

La maggior parte dei programmi di prestito richiede un punteggio FICO di 620 o superiore. I mutuatari con punteggi di credito più elevati  rappresentano un rischio minore per il creditore, spesso con conseguente riduzione del requisito dell'acconto e migliore tasso di interesse. Al contrario, gli acquirenti domestici con punteggi di credito più bassi potrebbero dover portare più soldi al tavolo (o accettare un tasso di interesse più elevato) per compensare il rischio del finanziatore.

8. Di quanto ho bisogno per un acconto?

La media nazionale per gli acconti è dell'11%. Ma quella cifra include la prima volta e gli acquirenti abituali. Diamo un'occhiata più da vicino.

Mentre l'ampia media di acconti è dell'11%, gli acquirenti di case per la prima volta di solito riducono il 3-5% su una casa. Questo perché diversi programmi di acquirente per la prima volta non richiedono grandi acconti. Un favorito di lunga data, il prestito FHA, richiede il 3,5% in meno. Inoltre, alcuni programmi consentono contributi in acconto da parte di familiari sotto forma di un regalo.

Alcuni programmi richiedono ancora meno. I prestiti VA e USDA possono essere concessi a zero in giù. Tuttavia, questi programmi sono più restrittivi. I prestiti VA vengono concessi solo a ex militari o ex militari. I prestiti USDA sono disponibili solo per gli acquirenti a basso e medio reddito nelle aree rurali ammissibili all'USDA.

Per molti anni, i prestiti convenzionali hanno richiesto un acconto del 20%. Questi tipi di prestiti venivano in genere stipulati da acquirenti abituali che potevano utilizzare il capitale proprio della loro casa esistente come fonte di fondi di acconto. Tuttavia, alcuni nuovi programmi di prestito convenzionale sono disponibili con un calo del 3% se il mutuatario sottoscrive un'assicurazione ipotecaria privata (PMI).

9. Dovrei vendere la mia casa attuale prima di acquistarne una nuova?

Se l'equità accumulata nella tua casa attuale verrà applicata all'acconto sulla nuova casa, naturalmente la prima dovrà essere venduta per prima.

Alcuni acquirenti di case decidono di trasformare la loro casa attuale in un investimento immobiliare, affittandolo. In tal caso, la casa attuale non dovrà essere venduta. Tuttavia, il tuo consulente di prestito dovrà comunque valutare il tuo profilo di rischio e la storia creditizia per determinare se è possibile concedere un prestito su una nuova casa mantenendo il titolo della vecchia casa.

Gli acquirenti hanno spesso un breve lasso di tempo per vendere la loro casa attuale quando si trasferiscono in una nuova città a causa di un trasferimento di lavoro. Se ti stai trasferendo ma stai assumendo una posizione con lo stesso datore di lavoro, controlla se offrono assistenza per il trasferimento per aiutare a compensare alcuni dei costi.

10. Quante case dovrei visualizzare prima di acquistarne una?

Dipende da te! Sicuramente lo shopping a casa oggi è più facile che mai. La possibilità di cercare case online e vedere immagini, anche prima di mettere un piede fuori dal comfort del tuo salotto, ha completamente cambiato il gioco d'acquisto della casa. La convenienza è ai massimi livelli. Ma niente è meglio di visitare una casa per vedere come appare e "si sente" di persona.

11. Che cos'è il denaro serio?

Quando fai un'offerta su una casa, il tuo agente chiederà un assegno per accompagnarla (gli assegni sono gli stessi del denaro e il deposito è in genere dall'1% al 2% del prezzo di acquisto). Il denaro più grande viene fatto in buona fede per dimostrare - al venditore - che l'offerta dell'acquirente è autentica. Il denaro più grande in sostanza porta la casa fuori dal mercato a chiunque altro e la riserva per te.

L'assegno (o talvolta denaro contante) viene depositato in un conto fiduciario o di deposito a garanzia per la custodia. Se viene raggiunto un accordo, il denaro più serio viene applicato all'acconto e ai costi di chiusura. Se l'affare fallisce, il denaro viene restituito all'acquirente.

Importante: se le condizioni di un accordo sono concordate da entrambe le parti, ma l'acquirente fa un passo indietro, il denaro più serio non può essere restituito all'acquirente. Chiedi al tuo agente i modi per proteggere il tuo deposito di denaro serio e i modi per proteggerlo, come ad esempio le contingenze di offerta.

12. Quanto tempo può impiegare il venditore a rispondere alla mia offerta?

Le offerte scritte devono stabilire i termini entro i quali il venditore deve rispondere. Dare loro ventiquattro ore dovrebbe essere sufficiente.

13. Cosa succede se la mia offerta viene rifiutata?

I venditori possono accettare o rifiutare in maniera definitiva un'offerta iniziale. Ma c'è un terzo percorso abbastanza comune, i venditori possono avviare una controfferta. Ricorda questo: un affare non è morto fino a quando non è morto. Quindi, se una controfferta viene offerta dal venditore, sei ancora in gioco. Tu e il tuo agente dovete solo rivederlo per determinare se la controfferta è accettabile. In tal caso, l'approvazione chiude immediatamente l'affare. Tieni presente che le offerte e le contromisure possono andare avanti e indietro più volte; questo non è insolito e i negoziati fanno parte di ciò che fanno gli agenti immobiliari come una questione di routine. Ogni revisione dovrebbe avvicinare entrambe le parti ai termini dell'accordo.

14. Devo ordinare un'ispezione a casa?

Sì! Le ispezioni domestiche sono necessarie se si prevede di finanziare la propria casa con un prestito FHA o VA. Per altri programmi ipotecari, non sono necessarie ispezioni. Tuttavia, le ispezioni domestiche sono altamente raccomandate perché possono rivelare difetti nella casa che non sono facilmente rilevabili. Le ispezioni domestiche portano la tranquillità a uno dei maggiori investimenti della vita.

15. Devo fare una Procedura dettagliata finale?

Non è richiesto, ma è una buona idea! I walk-through finali offrono agli acquirenti la possibilità di assicurarsi che nulla sia cambiato dalla loro prima visita. Se sono state richieste riparazioni, come parte dell'offerta, una visita di follow-up garantisce che tutto sia squadrato, come previsto, secondo i termini del contratto.