Häufig gestellte Fragen

FAQ sur l'immobilier

1. Quelle est la première étape du processus d'achat d'une maison?

Obtenir une approbation préalable pour une hypothèque est la première étape du processus d'achat d'une maison . Obtenir une lettre de pré-approbation d'un prêteur fait rouler la balle dans la bonne direction.

Voici pourquoi:

Tout d'abord, vous devez savoir combien vous pouvez emprunter. Sachant combien de maison vous pouvez vous permettre de réduire la recherche de maisons en ligne aux propriétés appropriées, vous ne perdez donc pas de temps compte tenu des maisons qui ne sont pas dans votre budget. (Les pré-approbations aident également à prévenir la déception causée par le fait de tomber amoureux de maisons inabordables.)

Deuxièmement, l'estimation du prêt de votre prêteur montrera combien d'argent est nécessaire pour l'acompte et les frais de clôture. Vous aurez peut-être besoin de plus de temps pour économiser de l'argent, liquider d'autres actifs ou rechercher des fonds de dons hypothécaires auprès de votre famille. Dans tous les cas, vous aurez une image claire de ce qui est financièrement nécessaire.

Enfin, le fait d'être pré-approuvé pour une hypothèque démontre que vous êtes un acheteur sérieux à la fois pour votre agent immobilier et pour la personne qui vend sa maison.

La plupart des agents immobiliers auront besoin d'une approbation préalable avant de montrer les maisons - cela est particulièrement vrai à l'extrémité supérieure du marché immobilier; les vendeurs de maisons de luxe n'autoriseront que les acheteurs présélectionnés (et vérifiés) à voir leur maison. Ceci est destiné à garder "Looky Lous" et à protéger la vie privée du vendeur. De plus, en limitant les personnes qui entrent dans leur maison, les vendeurs bénéficient d'une sécurité supplémentaire contre les voleurs potentiels qui tentent de saisir la maison (comme l'identification des systèmes de sécurité, la localisation d'œuvres d'art coûteuses ou d'autres biens personnels de grande valeur).

2. Combien de temps faut-il pour acheter une maison?

Du début (recherche en ligne) à la fin (fermeture du séquestre), l' achat d'une maison prend environ 10 à 12 semaines . Une fois qu'un logement est sélectionné et que l'offre est acceptée, le délai moyen pour terminer la période d'entiercement sur un logement est de 30 à 45 jours (dans des conditions normales de marché). Cependant, les acheteurs de maisons bien préparés qui paient en espèces sont connus pour acheter des propriétés plus rapidement que cela.

Les conditions du marché sont un facteur majeur dans la rapidité de la vente des maisons . Dans les marchés chauds avec une forte activité de vente, l'achat d'une maison peut prendre un peu plus de temps que la normale. En effet, plusieurs parties impliquées dans la transaction prennent du retard lorsque les affaires reprennent soudainement. Par exemple, une hausse des ventes de maisons augmente la demande d'évaluations de propriétés et d'inspections de maisons, mais il n'y aura pas d'augmentation du nombre d'évaluateurs et d'inspecteurs disponibles pour effectuer le travail. Les délais d'exécution pour la souscription de prêts peuvent également ralentir. Si chaque partie impliquée dans un accord prend un jour ou deux de plus pour accomplir son travail, l'ensemble du processus est prolongé.

3. Qu'est-ce qu'un marché de vendeur?

Sur les marchés des vendeurs, l'augmentation de la demande de logements fait monter les prix. Voici quelques-uns des moteurs de la demande:

Facteurs économiques - le marché du travail local se réchauffe, entraînant un afflux de nouveaux résidents et faisant monter les prix des logements avant de pouvoir construire davantage de stocks.
Tendance à la baisse des taux d'intérêt - améliore l'abordabilité des logements, créant plus d'intérêt pour les acheteurs, en particulier pour les acheteurs d'une première maison qui peuvent se permettre des maisons plus grandes à mesure que le coût de l'argent diminue.
Une hausse à court terme des taux d'intérêt - peut contraindre les acheteurs «à la clôture» à effectuer un achat s'ils croient que la tendance à la hausse se poursuivra. Les acheteurs veulent bouger avant que leur pouvoir d'achat (le montant qu'ils peuvent emprunter) ne s'érode.
Faible inventaire - moins de maisons sur le marché en raison d'un manque de nouvelles constructions. Les prix des maisons existantes peuvent augmenter car il y a moins d'unités disponibles.

4. Qu'est-ce qu'un marché d'acheteurs?

Le marché d'un acheteur se caractérise par une baisse des prix des maisons et une baisse de la demande. Plusieurs facteurs peuvent affecter la demande des acheteurs à long terme et à court terme, tels que: Perturbation économique - un gros employeur arrête ses activités et licencie sa main-d'œuvre.

Les taux d'intérêt ont tendance à augmenter - le montant d'argent que les gens peuvent emprunter pour acheter une maison est réduit parce que le coût de l'argent est plus élevé, réduisant ainsi le nombre total d'acheteurs potentiels sur le marché. Les prix des maisons baissent pour répondre au niveau de la demande et les acheteurs trouvent de meilleures offres.
Baisse à court terme des taux d'intérêt - peut donner aux emprunteurs un avantage temporaire avec plus de pouvoir d'achat avant que les prix des logements ne réagissent aux récents changements de taux d'intérêt.
Inventaire élevé - une nouvelle subdivision et peut créer une pression à la baisse sur les prix des maisons anciennes à proximité, en particulier si elles manquent de fonctionnalités très souhaitables (appareils modernes, etc.)
Catastrophes naturelles - un récent tremblement de terre ou une inondation peut déterminer la valeur des propriétés dans le quartier où ces perturbations se sont produites.

5. Qu'est-ce qu'un marché stratifié?

Un marché stratifié se produit où les caractéristiques de l'offre et de la demande diffèrent selon le prix, dans la même zone (généralement par ville). Par exemple, les ventes de maisons pour des propriétés supérieures à 1,5 M $ peuvent être rapides (marché du vendeur) tandis que les maisons de moins de 750 000 $ peuvent être lentes (marché de l'acheteur). Ce scénario se produit de temps en temps dans les villes de la côte ouest où les investisseurs internationaux - qui cherchent à garer leur argent aux États-Unis - achètent des biens immobiliers chers. Dans le même temps, l'activité de vente de maisons dans les maisons à prix moyen pourrait être entièrement différente.

6. Combien dois-je payer à un agent pour m'aider à acheter une maison?

Les acheteurs de maison paient peu ou pas de frais à un agent pour acheter une maison.

Voici pourquoi:

Pour la plupart des ventes de maisons, deux agents immobiliers participent à la transaction: l'un qui représente le vendeur et l'autre qui représente l'acheteur.

Les courtiers inscripteurs représentent les vendeurs et facturent des frais pour les représenter et commercialiser la propriété. Le marketing peut inclure des dépenses publicitaires telles que des spots radio, des publicités imprimées, des publicités télévisées et Internet. La propriété sera également placée dans le service local d'inscription multiple (MLS), où d'autres agents de la région (et au niveau national) pourront rechercher et trouver la maison à vendre.

Les agents qui représentent des acheteurs (alias l'agent de l'acheteur) sont rémunérés par le courtier inscripteur pour avoir amené des acheteurs à la table. Lorsque la maison est vendue, le courtier inscripteur partage les frais d'inscription avec l'agent de l'acheteur. Ainsi, les acheteurs ne paient pas leurs agents.

7. De quel type de pointage de crédit ai-je besoin pour acheter une maison?

La plupart des programmes de prêt nécessitent un score FICO de 620 ou mieux. Les emprunteurs ayant des cotes de crédit plus élevées  représentent moins de risques pour le prêteur, ce qui se traduit souvent par une exigence de mise de fonds plus faible et un meilleur taux d'intérêt. Inversement, les acheteurs de maisons avec des cotes de crédit plus faibles peuvent devoir apporter plus d'argent à la table (ou accepter un taux d'intérêt plus élevé) pour compenser le risque du prêteur.

8. De combien ai-je besoin pour un acompte?

La moyenne nationale des acomptes est de 11%. Mais ce chiffre inclut les premiers acheteurs et les acheteurs réguliers. Regardons de plus près.

Alors que la moyenne globale de l'acompte est de 11%, les acheteurs d'une première maison ne versent généralement que 3 à 5% sur une maison. C'est parce que plusieurs programmes pour les acheteurs d'une première maison ne nécessitent pas de gros acomptes. Un favori de longue date, le prêt FHA, nécessite 3,5% de réduction. De plus, certains programmes permettent aux membres de la famille de verser un acompte sous forme de cadeau.

Certains programmes nécessitent encore moins. Les prêts VA et USDA peuvent être accordés sans aucune mise de fonds. Cependant, ces programmes sont plus restrictifs. Les prêts VA ne sont accordés qu'aux militaires anciens ou actuels. Les prêts USDA ne sont disponibles que pour les acheteurs à revenu faible à moyen dans les zones rurales éligibles à l'USDA.

Pendant de nombreuses années, les prêts conventionnels nécessitaient un acompte de 20%. Ces types de prêts étaient généralement souscrits par des acheteurs réguliers qui pouvaient utiliser les fonds propres de leur maison existante comme source de fonds d'acompte. Cependant, certains nouveaux programmes de prêts conventionnels sont disponibles avec une réduction de 3% si l'emprunteur détient une assurance hypothécaire privée (PMI).

9. Dois-je vendre ma maison actuelle avant d'en acheter une nouvelle?

Si la valeur nette accumulée de votre maison actuelle sera appliquée à l'acompte sur la nouvelle maison, la première devra naturellement être vendue en premier.

Certains acheteurs de maison décident de transformer leur maison actuelle en immeuble de placement, en la louant. Dans ce cas, la maison actuelle n'aura pas besoin d'être vendue. Cependant, votre conseiller en prêts devra toujours évaluer votre profil de risque et vos antécédents de crédit pour déterminer s'il est possible de faire un prêt sur une nouvelle maison tout en conservant le titre de propriété de l'ancienne maison.

Les acheteurs ont souvent un court délai pour vendre leur maison actuelle lorsqu'ils déménagent dans une nouvelle ville en raison d'un transfert d'emploi. Si vous déménagez mais prenez un poste chez le même employeur, vérifiez s'ils offrent une aide à la réinstallation pour aider à compenser certains des coûts.

10. Combien de maisons dois-je consulter avant d'en acheter une?

C'est à toi de voir! Bien sûr, le magasinage à domicile est aujourd'hui plus facile que jamais. La possibilité de rechercher des maisons en ligne et de voir des photos, avant même de mettre un pied hors du confort de votre salon, a complètement changé le jeu de l'achat d'une maison. La commodité est à un niveau record. Mais rien ne vaut la visite d'une maison pour voir à quoi elle ressemble et se «sent» en personne.

11. Qu'est-ce que l'argent sérieux?

Lorsque vous faites une offre sur une maison, votre agent vous demandera un chèque pour l'accompagner (les chèques sont les mêmes qu'en espèces, et le dépôt est généralement de 1% à 2% du prix d'achat). L'argent sérieux est fait de bonne foi pour démontrer - au vendeur - que l'offre de l'acheteur est authentique. L'argent sérieux prend essentiellement la maison hors du marché à quelqu'un d'autre et la réserve pour vous.

Le chèque (ou parfois en espèces) est déposé dans un compte en fidéicommis ou séquestre pour être conservé. Si un accord est conclu, l'argent sérieux est appliqué à l'acompte et aux frais de clôture. Si l'accord échoue, l'argent est retourné à l'acheteur.

Important: si les termes d'un accord sont convenus par les deux parties, mais que l'acheteur recule, l'argent sérieux ne peut pas être retourné à l'acheteur. Renseignez-vous auprès de votre agent sur les moyens de protéger votre dépôt d'argent sérieux et sur les moyens de le protéger, tels que les éventualités de l'offre.

12. Combien de temps le vendeur peut-il prendre pour répondre à mon offre?

Les offres écrites doivent stipuler le délai dans lequel le vendeur doit répondre. Leur donner vingt-quatre heures devrait suffire.

13. Que faire si mon offre est rejetée?

Les vendeurs peuvent accepter ou rejeter catégoriquement une offre initiale. Mais il existe une troisième voie assez courante, les vendeurs peuvent initier une contre-offre. N'oubliez pas ceci: un accord n'est pas mort tant qu'il n'est pas mort. Donc, si une contre-offre est offerte par le vendeur, vous êtes toujours dans le jeu. Vous et votre agent devez simplement l'examiner pour déterminer si la contre-offre est acceptable. Si tel est le cas, l'approuver ferme immédiatement l'accord. Gardez à l'esprit que les offres et les contre-offres peuvent aller et venir plusieurs fois; ce n'est pas inhabituel et les négociations font partie de ce que font les agents immobiliers de façon routinière. Chaque révision devrait rapprocher les deux parties sur les termes de l'accord.

14. Dois-je commander une inspection de la maison?

Oui! Les inspections des maisons sont nécessaires si vous prévoyez de financer votre maison avec un prêt FHA ou VA. Pour les autres programmes hypothécaires, aucune inspection n'est requise. Cependant, les inspections à domicile sont fortement recommandées car elles peuvent révéler des défauts dans la maison qui ne sont pas facilement détectés. Les inspections domiciliaires apportent la tranquillité d'esprit à l'un des plus gros investissements de toute une vie.

15. Dois-je faire une dernière visite virtuelle?

Ce n'est pas obligatoire, mais c'est une sacrée bonne idée! Les dernières visites permettent aux acheteurs de s'assurer que rien n'a changé depuis leur première visite. Si des réparations ont été demandées, dans le cadre de l'offre, une visite de suivi permet de s'assurer que tout est cadré, comme prévu, selon les termes du contrat.